Pri pohľade na ceny stavebných pozemkov, materiálov a práce je zrejmé, že len málokto dokáže financovať bývanie z vlastného vrecka. Napriek tomu je túžba po samostatnosti a peknom dome či modernom byte snom, ktorý sa dá premeniť na realitu. Samozrejme, že s pomocou bankových inštitúcií. Aké sú možnosti financovania nového bývania? Ktorý úver sa najviac vyplatí pri rekonštrukcii alebo kúpe nehnuteľnosti?
Financovanie bývania pomocou hypotéky
Medzi najviac preferované spôsoby financovania bývania patrí hypotéka. Ide o dlhodobý úver zabezpečený kupovanou nehnuteľnosťou. Môžete ho využiť na nadobudnutie nehnuteľnosti, výstavbu alebo rekonštrukciu. Hypotéka sa dá využiť aj na refinancovanie inej pôžičky na bývanie. Hypotéka je výhodná z viacerých dôvodov – získate veľkú sumu peňazí, splátky je možné rozložiť na dlhšie obdobie a výhodná je aj úroková sadzba. „Aj keď by sa nám v súčasnosti môžu zdať úrokové sadzby nevýhodné v porovnaní s úrokovými sadzbami na hypotekárnych úveroch spred dvoch rokoch, nakoľko presahujú viac ako 4%. Stále sa jedná o najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu v porovnaní s inými typmi úverov, napríklad v porovnaní so spotrebnými úvermi,“ uvádza Gabriela Haraus Špirlová, špecialistka v PROSIGHT Slovensko.
Hypotekárny úver ponúkajú všetky bankové inštitúcie. Je nutné, aby ste pred podpisom úverovej zmluvy zozbierali informácie a porovnali podmienky. Druhou možnosťou je oslovenie finančného poradcu, ktorý prieskum spraví za vás a navrhne vám finančne najvýhodnejšie riešenie hypotekárneho úveru.
Splatnosť hypoték sa zväčša pohybuje v rozmedzí 5 až 30 rokov, pričom niektoré banky vedia poskytnúť splatnosť až na 40 rokov. Klasická hypotéka je účelová, čo znamená, že banke musíte vydokladovať použitie peňazí (kúpna zmluva, faktúry na výstavbu, bločky na nákup materiálu a iné). Pokiaľ potrebujete získať peniaze bez preukazovania účelu, musíte si zobrať od banky iný druh úveru, čo patrí medzi prvú nevýhodu hypotéky. Druhou nevýhodou je nutnosť časť nákladov na nehnuteľnosť financovať z vlastných zdrojov, keďže klasická hypotéka nie je poskytovaná v plnej výške ceny nehnuteľnosti.
Využite daňové bonusy a príspevok od štátu
Medzi benefity hypotekárneho úveru sa považuje možnosť uplatnenia daňového bonusu a príspevku na splátky úveru. Čo sa daňového bonusu týka, v súčasnosti je možné si uplatniť odpočet dane na zaplatené úroky až do výšky 1200 €. Príspevok od štátu môže dostať každý, komu sa skončila fixácia úrokovej sadzby a jeho príjem nepresiahol 1,6-násobok priemernej mesačnej hrubej mzdy.
Financovanie pomocou americkej hypotéky
Špeciálnym typom hypotéky je tzv. americká hypotéka, ktorá je vlastne bezúčelovým úverom. Podmienkou získania americkej hypotéky je založenie nehnuteľnosti. Na rozdiel od klasickej hypotéky banka neskúma, na čo peniaze miniete. Výška poskytnutého úveru závisí od hodnoty nehnuteľnosti, ale je nižšia ako pri klasickej hypotéke a nezískate celú sumu založenej nehnuteľnosti.
„Práve pri klasickej bezúčelovej, teda americkej hypotéke, banky štandardne ponúkajú 70% financovanie, čo znamená, že maximálny objem, ktorý poskytnú klientovi je 70% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti,“ vraví špecialistka na úvery.
Mínusom je tiež nemožnosť získať daňový bonus.
„Áno je pravda, že štandardne je tzv. americká hypotéka druh úveru, ktorý má prísnejšie a teda nevýhodnejšie podmienky v porovnaní s účelovou hypotékou, ale nie vždy je tomu tak. Na slovenskom trhu máme takmer polovicu bánk, ktoré klienta nebudú sankcionovať v prípade, ak sa rozhodne ísť cestou americkej hypotéky a bude mať úplne tie isté podmienky, ako klient, ktorý si vybral účelovú hypotéku. Je len potrebné vedieť, v ktorých bankách sa dostanete k takýmto úverom,“ dodáva Gabriela Haraus Špirlová.
Výška požičanej sumy v prípade americkej hypotéky závisí od podmienok konkrétnej banky. Výhodou americkej hypotéky oproti spotrebnému úveru sú nižšie úrokové sadzby a dlhšia doba splácania. Menej sa potrápite aj s administratívou, keďže vybavenie americkej hypotéky je oveľa jednoduchšie ako pri vybavovaní klasickej hypotéky.
Stavebné sporenie
Stavebné sporenie je dlhodobým finančným produktom. Po určitý čas musíte na účet stavebného sporenia vkladať peniaze. Následne môžete požiadať o stavebný úver. Znamená to, že stavebné sporenie nie je riešením, ak potrebujete kúpiť nehnuteľnosť v krátkom časovom horizonte. Stavebné sporenie zväčša zakladajú rodičia svojim deťom ako finančnú injekciu do budúcna.
Stavebné sporenie už dávno prešlo svojou zlatou érou. Na vine je nízke zhodnotenie vkladaných peňazí a takmer nedosiahnuteľná možnosť získania štátnej prémie, ktorá bola v minulosti veľmi výhodná. Stavebný úver sa dá čerpať na kúpu a rekonštrukciu nehnuteľnosti. Je tiež zaujímavou voľbou ako dofinancovanie hypotekárneho úveru, a to vďaka výhodnejšej úrokovej sadzbe ako je tomu pri bežnom úvere. Dlhšia je tiež doba splatnosti požičaných peňazí.
„Veľkou výhodou úverov stavebných sporiteľní, je naozaj možnosť financovania aj časti kúpnej ceny bez založenia nehnuteľnosti, či využitie financií na rekonštrukciu a tiež do relatívne vysokej sumy klient nemusí svoju nehnuteľnosti zakladať v prospech stavebnej sporiteľne. Naopak, ako nevýhodu je možné vnímať naozaj dôkladne a dôsledne vydokladovanie účelu skrz bločky a faktúry, čo v praxi spôsobuje občas klientom problémy,“ konštatuje špecialistka z PROSIGHT Slovensko.
Spotrebný úver
Na účely kúpy nehnuteľnosti alebo jej rekonštrukciu je možné získať spotrebný úver. Banka vám poskytne peniaze na čokoľvek bez nutnosti zabezpečenia nehnuteľnosťou. Finančná inštitúcia zároveň neskúma účel využitia peňazí. Spotrebný bezúčelový úver sa dá použiť na vybavenie domácnosti, kúpu materiálu alebo ako dofinancovanie hypotekárneho úveru.
Uvedené výhody sú samozrejme vykúpené mínusmi spotrebného úveru. V prvom rade ide o oveľa vyššie úrokové sadzby v porovnaní s hypotékou. Musíte sa pripraviť aj na kratšiu dobu splácania a nižšiu maximálnu výšku úveru. Spotrebný úver je z týchto dôvodov ideálny len ako riešenie financovania menších projektov a dofinancovania iného úveru.
Iné možnosti financovania bývania
Existuje skupina ľudí, ktorá nedokáže získať úver na bývanie z bankových inštitúcií. V takejto situácii nemáte veľa možností. Vo väčšine prípadov požiadajú mladí ľudia o pôžičku svoju rodinu resp. rodičia založia svoju nehnuteľnosť a hypotéku napíšu na svoje meno. No aj v takejto situácii odporúčame vypracovať zmluvu o pôžičke, ktorú podpíšete u notára.
Ďalšou z možností je mladomanželská pôžička, ktorej presné podmienky stanovuje Štátny fond rozvoja bývania. Keďže sa výška pôžičky a jej pravidlá menia, odporúčame aktuálne informácie získať na internetových stránkach fondu. Vo všeobecnosti platí, že ide o pôžičku na bývanie pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí sú svoji nie dlhšie ako 36 mesiacov a ich príjem nesmie presiahnuť 5-násobok životného minima. Mladomanželská pôžička je poskytovaná na kúpu i výstavbu bývania.
Posledným našim tipom je sporenie resp. investovanie, vďaka ktorému môžete peniaze na bývanie časom získať. Ak v blízkej dobe neplánujete bývať vo vlastnom, uvažujte i o tejto možnosti a jednorazovo alebo pravidelne zhodnocujte časť svojho príjmu. Najviac výhodné je investovanie do podielových a ETF fondov. Kontaktujte finančného poradcu a spoločne nájdete riešenie, ktoré zhodnotí vaše financie alebo vám umožní získať vlastné bývanie.
