Poskytovanie hypotéky pre mladých

Kedy a ako platiť daň z predaja nehnuteľnosti?

Redakcia - 3. novembra 2019 - 227. zobrazení

Predaj nehnuteľností má jasne stanovené legislatívne pravidlá. K tým patrí aj splnenie daňovej povinnosti, ktorá platí rovnako pri bytoch, rodinných domoch, pozemkoch aj komerčných objektoch.

Aj keď za istých okolností môžu byť príjmy nadobudnuté predajom nehnuteľnosti od daňovej povinnosti oslobodené, vo väčšine prípadov sa splneniu tohto „záväzku“ nevyhnete. Aspoň tak to vyplýva zo súčasnej legislatívy, ktorá sa zameriava na daň z príjmu. Práve pod ňu spadá daň z predaja nehnuteľnosti, pri ktorej zákon jasne hovorí, kedy vám takáto povinnosť vzniká a v akej výške vám bude daň vyrubená.

Kto je povinný platiť daň z predaja nehnuteľnosti?

Daň z predaja nehnuteľnosti sú povinné zaplatiť všetky fyzické aj právnické osoby, ktoré pri prevode nehnuteľnosti utŕžili zisk a ten nie je od tejto dane oslobodený. Podľa znenia zákona o dani z príjmov sa vznik tejto povinnosti (s výnimkou oslobodenia od dane) týka všetkých nehnuteľností vrátane tých, ktoré boli zaradené do obchodného majetku, a to pri podielovom aj bezpodielovom spoluvlastníctve.

Dane z nehnuteľností

Kedy je daňovník od tohto druhu dane oslobodený?

Jedinou možnosťou, ako sa legálne vyhnúť dani z predaja nehnuteľnosti, je práve spomínané oslobodenie. Zákon totiž vymedzuje niekoľko podmienok, na základe ktorých môže daňovník predať nehnuteľnosť bez toho, aby z tohto príjmu musel štátu niečo odviesť. V takom prípade nie je nutné príjmy z predaja nehnuteľnosti zahŕňať do daňového priznania. A týchto prípadov je hneď niekoľko.

  • pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (v prípade, ak ide o nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku)
  • pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po uplynutí 5 rokov odo dňa prevedenia danej nehnuteľnosti do vlastníctva dediča (v prípade, ak ide o nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku)
  • pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku (len v prípade nehnuteľnosti, ktorá bola predtým zaradená do obchodného majetku)
  • pri predaji nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitých predpisov (jedná sa o prípady vydania nehnuteľnosti v rámci reštitúcie, súdnej rehabilitácie alebo pri zmierňovaní tzv. majetkových krívd)

Kľúčovým pre lehotu spĺňajúcu obdobie umožňujúce využiť oslobodenie od dane je moment nadobudnutia nehnuteľnosti, resp. moment vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku. Ten sa ale určuje rôzne, a to v závislosti od konkrétneho prípadu, ako bola daná nehnuteľnosť nadobudnutá, resp. vyradená z obchodného majetku.

  • pri prevode vlastníctva na základe kúpnej, darovacej či výmennej zmluvy je nehnuteľnosť nadobudnutá dátumom vkladu do katastra
  • pri dedení je nehnuteľnosť nadobudnutá dňom smrti poručiteľa
  • pri prevode vlastníctva po rozhodnutí súdu alebo iného štátneho orgánu je nehnuteľnosť nadobudnutá dňom právoplatnosti tohto rozhodnutia, resp. dňom stanoveným v rozhodnutí
  • pri získaní nehnuteľnosti vlastnou výstavbou je nehnuteľnosť nadobudnutá dňom vydania kolaudačného rozhodnutia
  • pri vyradení nehnuteľnosti z obchodného majetku je za dátum vyradenia považovaný deň, kedy bolo o nehnuteľnosti naposledy účtované alebo kedy sa naposledy objavila v daňovej evidencii
Daň z nehnuteľnosti

Zdaneniu podlieha iba zisk, nie celý príjem z predaja

Ak nespĺňate ani jednu z vyššie uvedených podmienok pre oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti, automaticky vám vzniká povinnosť zaradiť tento príjem do daňového priznania k dani z príjmu. Výsledná daň z predaja sa, ale nevypočíta z výšky celého príjmu z predaja, len z výsledného zisku zníženého o preukázateľné výdavky prislúchajúce k tejto forme príjmu. Aj pri preukazovaní týchto výdavkov rozhoduje, akým spôsobom sa nehnuteľnosť nadobudla.

Ako, kde a za koľko vybaviť list vlastníctva?

Viete ako, kde a za koľko vybaviť list vlastníctva? Čo znamená majetková podstata a ťarchy? Je lepšie vybaviť list vlastníctva online?

Ako, kde a za koľko vybaviť list vlastníctva?

Preukázateľné výdavky pri dani z predaja nehnuteľnosti

  • zaplatená kúpna cena (pri nadobudnutí kúpou)
  • cena v znaleckom posudku alebo cena zapísaná v rozhodnutí o dedičstve (pri dedení)
  • cena v znaleckom posudku, prípadne cena, za ktorú darca nehnuteľnosť získal (pri darovaní)
  • tzv. zostatková cena (pri nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku)
  • výdavky vynaložené na údržbu nehnuteľnosti, jej rekonštrukciu či technické zhodnotenie
  • výdavky pokrývajúce úroky hypotekárnych alebo stavebných úverov
  • výdavky vynaložené na úhradu preddavkov na zdravotné poistenie

Zahrnutie týchto preukázateľných výdavkov síce výslednú daň z predaja nehnuteľnosti zníži, no daňovníci musia počítať aj s osobitými obmedzeniami, ktoré treba akceptovať. Pri takomto druhu príjmu totiž nie je možné vykázať daňovú stratu, takže preukázateľné výdavky nemôžu presiahnuť výšku príjmu. 

* Keďže ide o preukázateľné výdavky, každý jeden výdavok je nutné podložiť dokladmi, teda zmluvami, faktúrami, blokmi z registračnej pokladnice, výpismi z účtu a pod.

Ako správne zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti?

  • u fyzických osôb sa tento druh dane zahŕňa do daňového priznania k dani z príjmu typu B
  • príjem z predaja nehnuteľnosti sa v daňovom priznaní uvádza medzi ostatnými príjmami
  • sadzba je 19 %, resp. 25 % pri príjme nad 36 256,37 € (176,8-násobok životného minima)
  • daňové priznanie za rok 2019 sa podá na príslušnom daňovom úrade do 31. marca 2020

Ikona žiarovkaRada na záver: Pri predaji nehnuteľnosti nesmiete zabudnúť aj na zaplatenie zdravotných odvodov, ktoré sa stali súčasťou povinností predajcu. Ich výška je aktuálne stanovená na 14 % z vymeriavacieho základu dane.

Text: Róbert Bosák

  • Kategórie

Podobné články